ظهير شريف رقم 1.02309 صادر في 25 من رجب 1423 (03 أكتوبر 2002) بتنفيذ القانون رقم 44.00 المتمم بموجبه الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) بمثابة قانون للإلتزامات والعقود، منشور بالعدد 5.54 من الجريدة الرسمية.
الحمد لله وحده.
الطابع الشريف ـ بداخله:
(محمد بن الحسن بن محمد بن يوسف الله وليه)
يعلم من ظهيرنا الشريف هذا، أسماه الله وأعز أمره، أننا، بناءً على الدستور، ولا سيما الفصلين 26 و58 منه.
أصدرنا أمرنا الشريف بما يلي:
ينفذ وينشر بالجريدة الرسمية، عقب ظهيرنا الشريف هذا، القانون رقم 44.00 المتمم بموجبه الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 ( 12 أغسطس 1913 ) بمثابة قانون للإلتزامات والعقود، كما وافق عليه مجلس النواب ومجلس المستشارين.
وحرر بمراكش في 25 من رجب 1423 (03 أكتوبر 2002).
وقعه بالعـطف الوزير الأول.
الإمضاء: عبد الرحمان يوسفي.
قانون رقم 44.00 يتمم بموجبه الظهير الشريف الصادر في 9 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) بمثابة قانون للإلتزامات والعقود
المادة الأولى
يتمم على النحو التالي الباب الثالث ( في بعض أنواع خاصة من البيوع ) من القسم الأول من الكتاب الثاني لظهير 09 رمضان 1331 (12 أغسطس 1913) بمثابة قانون للإلتزامات والعقود وبالفرع الرابع:
الفرع الرابع : بيع العقارات في طور الإنجاز
الفصل 1 ـ 618:
يعتبر بيعاً لعقار في طور الإنجاز كل اتفاق يلتزم البائع بمقتضاه بإنجاز عقار داخل أجل محدد كما يلتزم فيه المشتري بأداء الثمن تبعاً لتقدم الأشغال.
يحتفظ البائع بحقوقه وصلاحيته باعتباره صاحب المشروع إلى غاية انتهاء الأشغال.
الفصل 2 ـ 618:
يجب أن يتم بيع العقار في طور الإنجاز سواء كان معداً للسكنى أو للإستعمال المهني أو التجاري أو الصناعي أو الحرفي من طرف الأشخاص الخاضعين للقانون العام أو الخاص طبقاً لأحكام هذا الفرع.
الفصل 3 ـ 618:
يجب أن يحرر عقد البيع الإبتدائي للعقار في طور الإنجاز إما في محرر رسمي أو بموجب عقد ثابت التاريخ يتم تحريره من طرف مهني ينتمي إلى مهنة قانونية منظمة ويخول لها قانونها تحرير العقود، وذلك تحت طائلة البطلان.
يحدد وزير العدل سنوياً لائحة بأسماء المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود.
يقيد باللائحة المحامون المقبولون للترافع أمام المجلس الأعلى طبقاً للفصل 34 من الظهير الشريف رقم 1.93.162 الصادر في 22 ربيع الأول 1414 (10 سبتمبر 1993) المعتبر بمثابة قانون بتنظيم مهنة المحاماة.
يحدد نص تنظيمي شروط تقييد باقي المهنيين المقبولين لتحرير هذه العقود.
يجب أن يتم توقيع العقد والتأشير على جميع صفحاته من الأطراف ومن الجهة التي حررته.
يتم تصحيح الإمضاءات بالنسبة للعقود المحررة من طرف المحامي لدى رئيس كتابة الضبط للمحكمة الإبتدائية التي يمارس المحامي بدائرتها.
يجب أن يتضمن العقد على الخصوص العناصر التالية:
ـ هوية الأطراف المتعاقدة.
ـ الرسم العقاري الأصلي للعقار المحفظ موضوع البناء أو مراجع ملكية العقار غير المحفظ، مع تحديد الحقوق العينية والتحملات العقارية الواردة على العقار وأي ارتفاق آخر عند الإقتضاء.
ـ تاريخ ورقم رخصة البناء.
ـ وصف العقار محل البيع.
ـ ثمن البيع النهائي وكيفية الأداء.
ـ أجل التسليم.
ـ مراجع الضمانة البنكية أو أية ضمانة أخرى أو التأمين عند الإقتضاء.
ويجب أن يرفق هذا العقد:
ـ بنسخ مطابقة لأصل التصاميم المعمارية بدون تغيير وتصاميم الإسمنت المسلح ونسخة من دفتر التحملات.
ـ بشهادة مسلمة من لدن المهندس المختص تثبت الإنتهاء من أشغال الأساسات الأرضية للعقار.
الفصل 4 ـ 618:
يجب على البائع أن يضع دفتراً للتحملات يتعلق بالبناء ويتضمن مكونات المشروع وما أعد له ونوع الخدمات والتجهيزات التي يتوجب إنجازها وأجل الإنجاز والتسليم.
يوقع البائع والمشتري على دفتر التحملات وتسلم نسخة للمشتري مشهود بمطابقتها لأصلها وبصحة إمضائه عليها.
إذا كان العقار محفظاً تودع نسخ من هذا الدفتر ومن التصاميم المعمارية بدون تغيير وتصاميم الإسمنت المسلح ومن نظام الملكية المشتركة عند الإقتضاء بالمحافظة على الأملاك العقارية.
وإذا كان العقار غير محفظ تسجل هذه النسخ بسجل خاص وتودع بكتابة الضبط لدى المحكمة الإبتدائية التي يوجد بدائرتها العقار.
الفصل 5 ـ 618:
لا يمكن إبرام العقد الإبتدائي لبيع العقار في طور الإنجاز إلا بعد انتهاء الأساسات على مستوى الطابق الأرضي.
الفصل 6 ـ 618:
يؤدي المشتري قسطاً من الثمن تبعاً لتقدم الأشغال، ما لم يتفق الأطراف على خلاف ذلك حسب المراحل التالية عند:
ـ انتهاء الأشغال المتعلقة بالأساسات على مستوى الطابق الأرضي (السفلي).
ـ انتهاء الأشغال الكبرى لمجموع العقار.
ـ الإنتهاء من الأشغال النهائية.
الفصل 7 ـ 618:
يتعهد البائع باحترام التصاميم الهندسية وأجل إنجاز البناء وبصفة عامة باحترام شروط دفتر التحملات المشار إليه في الفصل 4 ـ 618 أعلاه.
غير أنه، وبعد الموافقة المسبقة للمشتري، يمكن منح أجل إضافي للبائع لإنجاز العقار.
الفصل 8 ـ 618:
يعد باطلاً كل طلب أو قبول لأي أداء كيفما كان قبل التوقيع على عقد البيع الإبتدائي.
الفصل 9 ـ 618:
على البائع أن يقدم لفائدة المشتري ضمانة بنكية أو أية ضمانة أخرى مماثلة، وعند الإقتضاء تأميناً، وذلك لتمكين المشتري من استرجاع الأقساط المؤداة في حالة عدم تطبيق العقد.
ينتهي أجل هذه الضمانة بمجرد إبرام عقد البيع النهائي أو تقييده بالسجل العقاري إذا كان العقار محفظاً.
الفصل 10 ـ 618:
يمكن للمشتري بموافقة البائع إذا كان العقار محفظاً أن يطلب من المحافظ على الأملاك العقارية إجراء تقييد احتياطي بناءً على عقد البيع الإبتدائي، وذلك للحفاظ المؤقت على حقوقه.
يبقى التقييد الإحتياطي ساري المفعول إلى غاية تقييد عقد البيع النهائي بالرسم العقاري الخاص بالمبيع.
بمجرد إجراء التقييد الإحتياطي، يمنع على المحافظ على الأملاك العقارية تسليم نظير الرسم العقاري إلى البائع.
يتم تعيين رتبة تقييد العقد النهائي بناءً على تاريخ التقييد الإحتياطي.
الفصل 11 ـ 618:
لا تخضع لأحكام الفصل 9 ـ 618 المشار إليه أعلاه المؤسسات العمومية والشركات التي يعود مجموع رأسمالها للدولة أو لأي شخص معنوي آخر خاضع للقانون العام.
الفصل 12 ـ 618:
في حالة التأخر عن أداء الدفعات حسب المراحل المنصوص عليها في الفصل 6 ـ 618 أعلاه يتحمل المشتري تعويضاً لا يتعدى 1% عن كل شهر من المبلغ الواجب دفعه، على أن لا يتجاوز هذا التعويض 10% في السنة.
في حالة تأخر البائع عن إنجاز العقار في الأجل المحدد فإنه يتحمل تعويضاً بنسبة 1% عن كل شهر من المبلغ المؤدى، على أن لا يتجاوز هذا التعويض 10% في السنة.
غير أن هذا التعويض عن التأخير لا يطبق إلا بعد مرور شهر من تاريخ توصل الطرف المخل بالتزاماته بإشعار يوجهه إليه الطرف الآخر بإحدى الطرق المنصوص عليها في الفصل 37 وما يليه من الظهير الشريف بمثابة قانون رقم 1.74.447 الصادر بتاريخ 11 من رمضان 1394 (28 سبتمبر 1994) بالمصادقة على نص قانون المسطرة المدنية.
الفصل 13 ـ 618:
لا يمكن للمشتري التخلي عن حقوقه المترتبة عن بيع العقار في طور الإنجاز لشخص آخر إلا بعد توجيه إعلام بذلك إلى البائع برسالة مضمونة مع الإشعار بالتوصل وبشرط أن يتم التخلي وفق الكيفية وضمن الشروط التي تم بها إبرام العقد الإبتدائي.
تنتقل بقوة القانون حقوق والتزامات البائع إلى المشتري الجديد.
الفصل 15 ـ 618:
لا يعتبر العقار محل البيع منجزاً، ولو تم الإنتهاء من بنائه، إلا بعد الحصول على رخصة السكنى أو شهادة المطابقة، وعند الإقتضاء بتقديم البائع للمشتري شهادة تثبت أن العقار مطابق لدفتر التحملات إذا طالب المشتري بذلك.
الفصل 16 ـ 618:
يبرم العقد النهائي طبقاً لمقتضيات الفصل 3 ـ 618 المشار إليه أعلاه، وذلك بعد أداء المبلغ الإجمالي للعقار أو للجزء المفرز من العقار محل عقد البيع الإبتدائي.
الفصل 17 ـ 618:
تحدد بنص تنظيمي تعريفة إبرام المحررات المتعلقة بعقدي البيع الإبتدائي والنهائي.
الفصل 18 ـ 618:
يتعين على البائع بمجرد حصوله على رخصة السكنى أو شهادة المطابقة، وعلى أبعد تقدير داخل ثلاثين يوماً الموالية لتاريخهما، أن يخبر المشتري بذلك بواسطة رسالة مضمونة مع إشعار بالتوصل وأن يطلب تجزئ الرسم العقاري موضوع الملكية التي أقيم عليها العقار من أجل إحداث رسم عقاري خاص لكل جزء مفرز إذا كان العقار محفظاً.
الفصل 19 ـ 618:
إذا رفض أحد الطرفين إتمام البيع داخل أجل ثلاثين يوماً من تاريخ توصله بالإشعار المنصوص عليه في الفصل 18 ـ 618 أعلاه فيمكن للطرف المتضرر اللجوء إلى المحكمة لطلب إتمام البيع أو فسخ العقد الإبتدائي.
يعتبر الحكم النهائي الصادر بإتمام البيع بمثابة عقد البيع النهائي.
الفصل 20 ـ 618:
لا تنتقل ملكية الأجزاء المبيعة إلى المشتري إلا من تاريخ إبرام العقد النهائي أو صدور الحكم النهائي في الدعوى إن كان العقار غير محفظ أو في طور التحفيظ، وتنتقل الملكية بعد تقييد العقد النهائي أو الحكم بالسجل العقاري إذا كان العقار محفظاً.
المادة الثانية
يسري مفعول هذا القانون بعد سنة من تاريخ نشره بالجريدة الرسمية.
