محكمة الاستئناف بالدار البيضاء الغرفة التجارية
قرار رقم 107 - بتاريخ 26/1/1982
عدم الإدلاء بالإنذار المطلوب إبطاله - عدم قبول الطلب - لا -
تعلية البناء تعرقل النشاط التجاري العادي - نعم -
الاستجابة لطلب خبرة احتمالية لحفظ مصالح المكتري - نعم - الحكم بالإفراغ - وجوب التقدم بطلب مضاد - نعم
1) لا محل للخلاف ان تكريس مبدأ عدم قبول الطلب بعلة عدم الإدلاء بنسخة الإنذار المطلوب ابطاله يعتبر خطا اذ يتعين على المحكمة مطالبة المدعي بالإدلاء بهذه الوثيقة إعمالا بمقتضيات الفقرة الأخيرة من الفصل 32.
2) ان تعلية البناء تستدعي القيام بأشغال تثبيت الاساس فضلا عن التغييرات المناسبة على صعيد سمك السقف والى غير ذلك من وضع الإسمنت والتبليط وكلها عمليات تعرقل النشاط التجاري العادي مما يستدعي الافراغ الوقتي للمكتري في هذه المرحلة طبقا للفصل 15من ظهير24 مايو1955.
3) يتعين في كافة الاحوال الاستجابة الى طلب خبرة قضائية يستهدف منها الحرص على مصالح المكتري في حالة رفض المالك إرجاعه لمحله موضوع النزاع بعد إتمام عملية التعلية والبناء.
4) يتعين رفض الاستجابة لطلب الإفراغ ما دام المالك لم يتقدم في المرحلة الابتدائية بطلب مضاد بذلك مشمول بأداء الوجيبة القضائية.
قضية السيد العلواني محمد ومن معه
ضد
الشركة المدنية العقارية مبروكة
باسم جلالة الملك
بناء على مقال الاستئناف والحكم المستانف ومستنتجات الطرفين ومجموع الوثائق المدرجة بالملف وبناء على تقرير السيد المستشار الذي وقعت تلاوته في الجلسة او لم تقع باعفاء من الرئيس وعدم معارضة الطرفين.
ولمقتضيات الفصل 134 وما يليه والفصل 328 وما يليه والفصل 429 من قانون المسطرة المدنية.
وبعد الاستماع الى مستنتجات النيابة العامة والمداولة طبقا للقانون.
حيث تقدم المستأنفان بواسطة محاميهما ذ. الأندلسي بمقال مؤدى عنه بتاريخ 13/5/1981 يستأنفان بمقتضاه الحكم الصادر عن ابتدائية البيضاء بتاريخ 11/3/1981 في الملف المدني عدد 23577 القاضي بعدم قبول الطلب المقدم من طرفهما.
من حيث الشكل :
فان صحيفة الاستئناف مستوفية لكافة الشروط الشكلية وخاصة والاجل القانوني مما يتعين معه قبول الاستئناف شكليا.
من حيث الجوهر :
فانه يتحصل من الاطلاع على أوراق الملف الابتدائي ان المستأنفين تقدما بتاريخ 13/6/79 بمقال يعرضان فيه انهما توصلا بتاريخ 16/11/78 بانذار في نطاق ظهير 24/5/55 وبعد سلوك مسطرة الصلح صدر قرار بعدم نجاح الصلح بتاريخ 20/4/79.
وان سبب الانذار وهو الرغبة في رفع العمارة واعادة البناء وهو امر غير حقيقي وليس جدي فقد التمسا التصريح ببطلان الانذار المؤرخ في 6/2/78 واحتياطيا اجراء خبرة التحديد قيمة الاصل التجاري بناء على الفصل 10 من ظهير 24/5/55.
واجابت المدعى عليها فذكرت ان طلب المصالحة والمقال المقدم من المكتري طبقا الفصل 32 يغطي ويصحح الانذار فلا يسوغ مناقشة جوهر تعليل الاخلاء الوارد اما دام ان السبب المرتكز عليه يقوم على اساس قانوني لان النص نظم كذلك اجراء الاخلاء وشروطه ووسائل ضمان حقوق المخلى من تعويض عن الاخلاء او تعويض عن الضرر الناتج عنه، لذلك يحق الحكم باخلاء المكتري مع مراعاة حقوقه القانونية.
ومن جهة اخرى فان ريع التعويض لا يمكن ان يتعدى ثلاث سنوات في النازلة طبقا لاحكام الفصل 12 من الظهير.
لذلك التمست القول بان الانذار بالافراغ مقبول ورفض طلب اجراء الخبرة مع الاشهاد بان العارضة تعرض اداء مبلغ 5040 درهم سواء بين يدي المدعى او بصندوق المحكمة واخلاء المدعيين تحت طائلة غرامة تهديدية بمبلغ 50 درهم واحتياطيا وفي حالة اجراء خبرة القول بان على الخبير تحديد قيمة الاصل في حدود مبلغ التعويض المنصوص عليه في الفصل 12 من الظهير وتمهيديا بايداع مبلغ التعويض وهو 5040 درهم بصندوق المحكمة واخلاء المدعيين من المحل بمجرد ايداع مبلغ التعويض وحفظ الصائر.
واصدر قاضي الدرجة الاولى حكمه المستانف بعلة ان المدعيين لم يعززا مقالهما بالانذار المطلوب ابطاله ولا بقرار عدم نجاح الصلح رغم اشارة محاميها الى ذلك في المقال.
حيث يقدح المستأنفان في الحكم المستانف بعدم ارتكازه على اساس لانه كان على القاضي الابتدائي عوض التصريح بعدم قبول الطلب المطالبة بضم الملف الاستعجالي الى ملف الموضوع، ولا يمكن في النازلة الحكم بعدم قبول الطلب لانه تم الادلاء بالنسخة في القرار الاستعجالي.
ولتفادي لكل خطا فان العارضين يدليان بالإنذار بالإخلاء الموجه اليهما من طرف المستانف عليها لذلك التمسا الغاء الحكم الابتدائي والحكم ببطلان التنبيه بالاخلاء المؤرخ في 6/2/78 واحتياطيا تعيين خبير للقيام بمهمة تحديد قيمة الاصل التجاري الذي يملكه العارضان وتحديد عناصر الخسارة التي ستلحقهما والربح الذي سيحرمان منه من جراء الافراغ والحكم على المستانف عليها بادائهما التعويض الذي سيعينه الخبير.
وحيث اجابت المستأنف عليها بواسطة محامييها الاستاذين الفاسي وبنجلون وادليا بمذكرة جوابية بجلسة 8/12/81 جاء فيها انها اكدت عزمها على بناء العقار كما يتجلى من خلال تصميم العقار ورخصة البناء وانه لاي يسوغ مناقشة جوهر تعليل الاخلاء الوارد بالانذار ما دام السبب المؤسس عليه قائم على اساس قانوني مما يتعين معه الحكم باخلاء المكترين ومراعاة حقوقهما القانونية ولا مجال للمضاربة العقارية التي يتمسك بها المكتريان.
لذلك التمست تأييد الحكم الابتدائي واحتياطيا رفض طلب الخبرة والاشهاد بان العارضة لا تمانع في اداء مبلغ ثلاث سنوات من الكراء المنصوص عليه في الظهير مع الحكم باخلاء المستأنفين بمجرد ايداع مبلغ التعويض بصندوق المحكمة وتحديد غرامة تهديدية عن كل يوم تاخير.
وحيث ادرجت القضية في المداولة بجلسة 12/1/82 للنطق بالقرار بجلسة 26/1/82.
محكمة الاستئناف :
أولا : من حيث عدم قبول الطلب :
من حيث لا محل للخلاف في ان قاضي الدرجة الاولى اخطا في منحاه بتكريسه مبدا عدم قبول الطلب في النازلة بعلة عدم الادلاء بنسخة الانذار المطلوب ابطاله والحال انه كان يتعين عليه مطالبة المستأنفين بهذه الوثيقة اعمالا لمتطلبات الفقرة الاخيرة من الفصل 32.
من حيث انه مهما يكن في ان طرفي النزاع لا ينازعان في ان المالكة وجهت تنبيها بالإخلاء مؤرخا في 6/2/78 في إطار ظهير 24/5/55 مؤسس على رغبتها في تعلية البناء مما يتعين معه إذن إلغاء الحكم المستأنف والحكم من جديد بقبول الطلب.
ثانيا : من حيث إبطال الإنذار بالإخلاء :
من حيث ان المستأنفين يطعنان في صحة الانذار لكونه لا يرتكز على اساس جدي وان تعلية البناء لا تقتضي الافراغ متمسكين بمقولة ان الهدف من الافراغ هو حرمانهما من ملكيتهما التجارية وحقهما التجاري مستشهدين باجتهادات صادرة عن هذه المحكمة في نوازل متابعة تهم نفس العقار.
لكن حيث انه تجلى للمحكمة بالاطلاع على نسخ القرارات الصادرة عنها والمحتج بها من انها اذا كانت قررت ابطال التنبيه بالاخلاء في اطار المساطر القضائية الناجم عنها تلك القرارات فان مرد ذلك ناتج عن عدم إدلاء المالكة بما يبرهن على حقيقة عزمها تعلية البناء والحال انه خلافا لذلك فقد ادلت الاخيرة بتصميم لمشروع التعلية صادر عن المهندس المعماري روسو وبمراسلة صادرة عن رئيس الجماعة الحضرية بعين الذئاب بتاريخ 24/4/78 تتضمن التعليمات الواجب تنفيذها عند القيام بهذا المشروع وهي بمثابة رخصة في هذا الخصوص.
من حيث انه يتبين اذن بجلاء حقيقة ان التنبيه بالاخلاء المشار اليه يرتكز على سبب جدي ويعتبره القانون في نطاق الحالة المنصوص عليها في الفصل 15 من ظهير 24/5/55.
من حيث انه خلافا لطروحات الطاعنين فان تعلية البناء تستدعي القيام بأشغال تثبيت الاساس فضلا عن ادخال التغييرات المناسبة على صعيد سمك السقف والى غير ذلك من وضع الاسمنت والتبليط وكلها عمليات تعرقل النشاط التجاري العادي مما يستدعي افراغ المكتري الوقتي في هذه المرحلة وفق شروط الفصل 15 المومأ اليه، مما يتعين معه رفض ابطال الانذار وعكس هذا المصادقة عليه.
ثالثا : من حيث التعويض :
من حيث انه يتعين وفق احكام الفصل 15 منح المكتري تعويضا لا يتجاوز عدده الاقصى كراء سنتين وهذا يعني بالملموس في النازلة.
140 × 24 = 3360 درهم
رابعا: من حيث الخبرة:
من حيث انه يتعين في كافة الاحوال الاستجابة في الشق الاحتياطي من الطلب باقرار خبرة قضائية يستهدف منها الحرص على مصالح المكتري في حالة رفض المستانف عليها ارجاعهما لمحلهما موضوع النزاع بعد اتمام عملية التعلية والبناء.
من حيث أن على الخبير أن يتصدى لتقويم المحل التجاري بمعرفة كافة عناصره المادية والمعنوية منها وبمراعاة الموقع وخاصة عنصر الزبناء وبالاطلاع على حجم الارباح المحققة انطلاقا من الكنانيش الحسابية والجداول الضريبية مع الاخذ بعين الاعتبار عنصر الحق في الايجار والسومة الكرائية الحالية المنخفضة نسبيا وما يستلزم العثور على محل مشابه من بذل .
من حيث ان المستانف عليها لم تتقدم بطلب مضاد في المرحلة الابتدائية مشمول باداء الوجيبة القضائية عنه مما يتعين معه رفض الاستجابة لمطالبها الرامية الى افراغ المستأنفين.
من حيث انه وفي جميع الاحوال فانه يتعين تعليق هذا الافراغ في حالة تقديم مسطرة قضائية بهذا الصدد الى حين اداء المستانف عليها التعويض المحكوم به واجراء الخبرة الاحتمالية.
وعملا باحكام الفصول 24، 134، 142، 328، 333 ( الفقرة الثانية) 344 ( الفقرة الثانية) ق م م الفصول 6 و27 و15 من ظهير 24/5/55.
لهذه الأسباب
ان محكمة الاستئناف وهي تقضي علنيا حضوريا ونهائيا في المادة التجارية من نفس الهياة التي حضرت اثناء حجز القضية للمداولة.
من حيث الشكل : بقبول الاستئناف،
من حيث الجوهر: باعتباره وبالغاء الحكم المستانف الصادر عن ابتدائية البيضاء بتاريخ 11/3/81 في الملف المدني 23577 وتحكم من جديد بقبول الطلب وبتصحيح الانذار بالاخلاء المؤرخ في 6/2/78 وباداء المستانف عليها للمستأنفين مبلغ ستين وثلاثمائة وثلاثة الاف درهم كتعويض عن الاخلاء تصرح بان الاخلاء لا يتم سوى بعد اداء التعويض المحكوم به واجراء الخبرة.
وتمهيديا باجراء خبرة احتمالية يعهد بها الى الخبير السيد محمد المانوني الذي ستكون مهمته بعد استدعاء الاطراف بصفة قانونية تحديد قيمة المحل التجاري موضوع النزاع بمراعاة كافة المعطيات والعناصر المكونة للاصل التجاري وخاصة موقع المحل والربح، تحدد اتعاب الخبرة في مبلغ أربعمائة درهم يؤديها الطاعنان في اجل 15 يوم من التوصل.
على الخبير ان ينجز هذه المامورية في اجل شهر من تاريخ تبليغه بهذا القرار.
بحفظ البت في الصائر وباقي الطلب.
وبهذا صدر القرار في اليوم والشهر والسنة اعلاه بالقاعة العادية للجلسات بمقر محكمة الاستئناف بالدار البيضاء دون ان تتغير الهيئة الحاكمة اثناء الجلسات.
الامضاء :
الرئيس المستشار المقرر كاتب الضبط
* مجلة المحاكم المغربية، عدد 60، ص 105.
