تعليق نقدي في موضوع يسمح بالتصريح بفسخ عقد الكراء في حالة عدم اداء الاكرية.

تعليق نقدي في موضوع القرار الصادر

عن المجلس الاعلى بتاريخ 31 مايو1989 في الملف عدد 4127

المنشور بمجلة قضاء المجلس الاعلى العدد44 نوفمبر1990

                                                                                                      

الأستاذ عبد الجليل لحلو

محام بهيئة الدار البيضاء

قضى هذا القرار بان ظهير24 مايو1955، الغى ضمنيا الفصل692 من ظهير الالتزامات والعقود، الذي يسمح بالتصريح بفسخ عقد الكراء في حالة عدم اداء الاكرية.

وان هذا القرار نتيجة لذلك قضى بنقض استئنافي كان قد استند  على  عدم  اداء الاكرية ليصرح بإفراغ مكتر من محله ذي الاستعمال التجاري، وبالتالي اعتبر هذا القرار انه لا يمكن الوصول الى إفراغ مكتر ممتنع عن اداء الكراء  الا شريطة اتباع المسطرة المقررة بمقتضى ظهير24 مايو1955 وان هذا الحل غير مصيب في الواقع.

بالاضافة الى انه مخالف للقانون.

فيما يخص الواقع :

انه ليس من العدل إخضاع المكري لمساطر طويلة عندما يتوقف المكتري عن اداء الكراء.

إذ ان ظهير24 مايو1955 يقتضي من المكري توجيه تنبيه بالإخلاء مع مهلة اخطار من ستة اشهر.

ويتطلب منه كذلك الرد على طلب تجديد عقد كراء المكتري.

ثم تبليغ هذا الأخير الأمر بعدم نجاح الصلح.

وليس هذا كل شيء بل يلزم الظهير المكري بعد ذلك بان يتقدم امام قاضي الموضوع  بطلب  الإفراغ  وبرد الدعوى التي يدخلها المكتري من اجل بطلان التنبيه، وبصفة احتياطية من اجل اداء التعويض عن الإخلاء.

وتتطلب هذه المساطر من سنتين الى ثلاثة سنوات واكثر.

فالحل الذي تبناه قرار المجلس الاعلى المشار اليه اعلاه، سيفيد المكترين سيئي النية. ويغرق المكرين اكثر في  الصعوبات التي يعانونها.

فهو إذن في الواقع حل مجانب للصواب.

فيما يخص القانون :

ان القرار المشار اليه أعلاه ، والتعليق الذي هو مرتبط به، قد ضربا صفحا بشكل تام من جهة عن الفصل474 من ق. ل.ع. ومن جهة أخرى عن بيان أسباب الظهير المؤرخ في 24 مايو1955، الذي يسلط الضوء على نية المشرع.

1) الفصل474 من ق. ل.ع

لا تلغى القوانين الا بقوانين لاحقة، وكذلك اذا نصت هذه صراحة على الإلغاء، او اذا كان القانون الجديد متعارضا مع قانون سابق او منظما لكل الموضوع الذي ينظمه.

ان الظهير المؤرخ في 24 ماي1955 لم يلغ صراحة الفصل692 من ق. ل.ع.

ان الفصل692 من ق. ل.ع ليس متعارضا مع الظهير المؤرخ في 24 مايو1955 اذ ليس هناك تناقض بينهما. بل العكس هناك تكامل.

ويقدم القانون عدة امثل حيث يمكن الاختيار بين نصين او طريقتين تهدفان الى نفس الغايات.

أمثلة: المسطرة القديمة الخاصة في مادة اداء الاكرية الموازية لمسطرة الأداء العادية.

في مادة التعويضات الناتجة عن جريمة الدعوى الجنحية مع الانتصاب طرفا مدنيا، او الدعوى امام المحاكم المدنية.

لا يمكن القول بان ظهير المؤرخ في 24 مايو1955 ينظم كل المادة التي تخضع للقانون العام.

اولا لان الظهير المؤرخ في 24 مايو1955. استثنى صراحة من تطبيقه للحالات التي لا تتوفر فيها الشروط المحددة بمقتضى الفصول 1-2-4-5 ثم لان الظهير استثنى صراحة الحالات المقصودة بالفصل 3 والفصل 40. من جهة الاجتهاد القضائي، الظهير لا يطبق أيضا على تسيير الأصول التجارية، وأخيرا هناك الفصل 35 الذي يعطي للأطراف الاختيار في إخضاع خلافهم للمحاكم القديمة، الأمر الذي يؤدي الى استبعاد تطبيق الظهير المؤرخ في 24 مايو1955.

وهذا يجعل الاستثناءات كثيرة، ويستتبعه عدم إمكان القول بان الظهير ينظم مجموع المادة الخاضعة للقانون العام.

ونتيجة لذلك فان القانون الجديد، لم يلغ القديم، ويترك للأطراف الحق في طلب تطبيق مقتضيات القانون العام التي لا تتعارض مع الظهير، وهو حال الفصل692 من ق. ل.ع.

2) بيان أسباب الظهير المؤرخ في24 مايو1955

نسلط الضوء على نية المشرع بقوله:

" الغرض الرئيسي للظهير هو حماية هذه الفئة من المكترين ضد الاخلاءات التعسفية".

" هذا الضابط القانوني موجه لـ …تعويض المكترين المفرغين بدون سبب مشروع"

" الظهير الجديد يترك ساريا ظهير5 يناير1953 في مادة مراجعة اكرية المحلات التجارية".

وهكذا يكون للاطراف الاختيار بين هذا الظهير وبين الفصول24 الى 26 من الظهير المؤرخ في 24 مايو1955 في مادة تحديد السومة الكرائية. مما يبرز بقوة اكثر ان القانون الجديد لا يسود مجموع المادة.

ث- الغرض الرئيسي لهذا الضابط القانوني يظل هو حماية الأصول التجارية.

….المكري لم يعد معفى من اداء التعويض الا عند احتمالين:

اذا اتى بحجة تشهد بان هناك سببا خطيرا ومشروعا ضد المكتري او إذا كان هدم البناء ضروريا بسبب وخامته او انعدام الأمن فيه. واضح ان الظهير تم وضعه بهدف حماية المكترين حسني النية فقط، ضد مجموعة المكرين سيئي النية.-

المشرع إذن لم يمسس مقتضيات القانون العام مثل الفصل692 من ق. ل.ع المقررة لصالح المكرين حسني النية ضد المكترين سيئي النية.

حالات التطبيق المشار إليها بمقتضى الفصل692 هي حالات يكون فيها المكري ضحية لسوي نية المكتري.

ويتعلق الأمر بحالة استعمال المكتري السيئ في غير ما اعد له حسب طبيعته او حسب الاتفاق، وحالة  استعمال المكتري الشيء على نحو يسبب له ضررا ملحوظا، ثم بحالة عدم اداء الكراء.

الفصل692 من ق. ل.ع يتطابق تماما مع الظهير المؤرخ في 234 مايو1955 أحدهما يحمي المكري ضد المكتري سيئ النية.

المجلس الاعلى اعترف صراحة بتكامل هذين النصين، بقضائه بمقتضى القرار رقم 1410 الصادر بتاريخ 10 يونيو 1989 في القضية رقم 87.2801 بالرجوع الى تطبيق الفصل692 من ق. ل.ع.

هذا القرار الاخير تم نشره في العدد 142 لشهر نوفمبر1990 من مجلة القضاء والقانون … 

*مجلة المحاكم المغربية، عدد 64-65، ص 63.