-->

اغلاق المحل التجاري مدة طويلة يبرر فسخ عقد الكراء .

حكم ابتدائية الفداء - درب السلطان  
رقم : 972 - بتاريخ 29 يناير1992، في الملف المدني عدد : 2298/9


يتعين على المكتري المحافظة على العين المكراة واستعمالها وفقا لاعدادها الطبيعي،  او طبقا  لما اتفق عليه في العقد الذي يربطه مع المكري والا حق لهذا الاخير المطالبة بفسخ الكراء( الفصلان 663 و692 من ق ل ع)

اغلاق المحل التجاري مدة طويلة، واغفال صيانته يعرضه للهلاك، ويؤدي الى  اندثار  عناصر  الاصل التجاري،  وبالتالي  يبرر  فسخ  عقد  الكراء .
يؤدي اندثار عناصر الاصل التجاري الى حرمان المكتري من حماية مقتضيات ظهير 24 ماي 1955.

باسم جلالة الملك
اصدرت المحكمة الابتدائية بالفداء يوم 29/01/92 في جلستها العلنية الحكم الاتي نصه بين السيد  بن  كريم  مصطفى  الكائن بشارع الحسن الصغير رقم 122 البيضاء. ينوب عنه الاستاذ حسن بلحاج محام بالبيضاء مدعي من جهة وبين السيد بلفلاح المعطي الساكن ب 288 شارع احمد الصباغ درب الكبير - البيضاء. ينوب عنه الاستاذة السبيري فتيحة محامية بالبيضاء مدعى عليها من جهة اخرى.

بناء على المقال الافتتاحي الذي تقدم به المدعي بواسطة نائبه بتاريخ 20/09/91 والمؤدى عنه الوجيبة القضائية والذي عرض فيه انه توصل بانذار من المالك مؤرخ في 26/04/91 يزعم فيه انه اجر للمدعي محلا تجاريا حسب عقد مؤرخ في غشت 1987 وانه ترك المحل  مغلقا  ويطلب منه افراغ المحل المذكور طبقا لمقتضيات الفصل 27 من ظهير 24 ماي55.
وانه مارس دعوى الصلح وصدر امر بعدم نجاح الصلح بتاريخ 20/06/91 ملف رقم 1716/91 وبلغ للمدعي في 3/9/91.

وان المدعي بهذا المقال يلتمس الحكم بابطال الانذار المؤرخ في 26/4/91 وذلك لكونه لا يستند على اساس من القانون والواقع وان المدعي يقوم بجميع التزاماته والمالك يتوصل بحقوقه كما انه حر في محله يستعمله مخزنا لسلعة او لمزاولة نشاطه التجاري فيه، كما ان  السبب الوارد  في  الانذار لا يدخل ضمن الفصل 27 من ظهير24 ماي55 وان الانذار بذلك باطل شكلا ومضمونا ملتمسا في الاخير الحكم  بابطال الانذار  المؤرخ  في 26/04/91  مع  تحمل المدعى عليه الصائر. وادلى بنسخة من امر بعدم نجاح الصلح وصورة الانذار المذكور.

وبناء على مذكرة جواب المدعى عليه مع مقال مضاد مؤدى عنه والذي جاء فيه ان يملك العقار الكائن في 288 الرقم الجديد 348 زنقة احمد الصباغ بالبيضاء ذي الرسم العقاري عدد 96561 س كما يتجلى من الشهادة العقارية وانه بمقتضى عقد كراء مؤرخ في 1/8/87 اكرى المحل موضوع النزاع للمدعي من اجل البيع واصلاح العجلات ليس الا حسب عقد الكراء وان المكتري فجأة توقف عن اداء واجب الكراء مما اضطر معه ان يبعث اليه بانذار والسبب راجع الى ان المحل مغلق باستمرار حسب الاشعار المرفق طيه مع نسخة من الانذار وانه استصدر امرا من رئيس المحكمة من اجل معاينة المحل وتم انجاز محضر معاينة قضائية بتاريخ 12/11/90 حيث انتقل مامور الاجراء الى العين المكراة وعاين فعلا ان المحل مغلق منذ مدة تزيد عن سنة ونصف تقريبا وان ابوابه ( الريدوات) مكسوة بالغبار وبذلك يكون المكتري قد اخل بالتزامه المتعلق باستغلال العين المكراة واستغلالها في الغرض المتعاقد عليه وصيانتها والمحافظة عليها الا ان المكتري توقف عن النشاط المتفق عليه عقديا بحد استغلال المحل المذكور واغلق المحل وذلك ثابت بمقتضى الاشعار بالافراغ ومحضري معاينة واستجواب وان المشرع رتب على جزاء اخلال المكتري بالتزامه بالمحافظة على الشيء فسخ عقد الكراء. كما ان اهمال العين المكراة والتوقف عن استغلالها يحرم المكتري من الحقوق المنصوص عليها في ظهير 24 ماي55 .
ملتمسا في الاخير الحكم برفض طلب المدعي .

وفي الطلب المضاد التمس المالك الحكم بالمصادقة على الاشعار بالافراغ الموجه للمكتري والذي توصل به في 29/04/91 والحكم تبعا لذلك بافراغ المدعى عليه ومن يقوم مقامه من المحل المتعاقد عليه الكائن بزنقة احمد الصباغ رقم 290 الرقم الجديد 350 وذلك بمجرد صدور الحكم المنتظر وتحميل المدعي الاصلي الصائر.
وادلى بشهادة عقارية وشهادة الترقيم ونسخة مصادق عليها من عقد كراء وانذار مع اشعار ومحضر معاينة ونسخة من انذار مذيلة بتاشيرة التبليغ وامر بعدم نجاح الصلح ومحض معاينة.

وبناء على تعقيب المكتري الذي جاء فيه انه يؤدي الكراء بانتظام وبالتالي فالانذار لا يستند على أي اساس من القانون والواقع وانه حر في ان يستغل محله مخزنا لبضاعته او لمزاولة نشاطه التجاري كما ان السبب الوارد في الانذار لا يدخل ضمن الفصل 27 من ظهير 24 ماي55 ملتمسا الحكم بابطال الانذار والحكم برفض الطلب المضاد مع تحمل المدعى عليه الصائر .
وبجلسة 15/01/92 تقرر حجز القضية كشاكل بعدما حضر نائبا الطرفين واكدا ما سبق وبعد التامل طبقا للقانون.

التعليل 
من حيث الشكل : 
حيث ان المقالين مؤدى عنهما ومتوافرين على شرائطهما الشكلية مما يتعين معه التصريح بقبولهما شكلا .

من حيث الموضوع : في المقال الاصلي .
حيث ان طلب المدعي يهدف الى الحكم بابطال الانذار بالافراغ المؤرخ في 26/4/91 وذلك لكونه لا يستند على اساس قانوني او واقعي خاصة وانه يقوم بجميع التزاماته ويتوصل المالك بحقوقه.
وحيث دفع المدعى عليه بكون السبب الذي استند اليه في الانذار سبب وجيه وان المكتري توقف عن ممارسة النشاط المتفق عليه في العقد بعدما اغلق المحل مخلا بذلك بالتزامه التعاقدي مما الحق ضررا كبيرا به يبرر الحكم برفض طلب الابطال والحكم بافراغ المكتري.

وحيث ان مقتضيات الفصل 663 من ق ل ع تنص على التزام المكتري بالمحافظة على العين المكراة واستعمالها دون افراط او اساءة وفقا لاعدادها الطبيعي او لما اتفق عليه في العقد .
وحيث ان الفصل 692 من ق ل ع اعطى الحق للمكتري في فسخ عقد الكراء متى اثبت اهمال المكتري للعين المكراة على نحو يسبب له ضررا كبيرا .

وحيث يتضح من خلال المحضرين للمعاينة المدلى بهما من طرف المدعى عليه ان المحل فعلا مغلق ومهجور حسب شهادة الشهود لمدة تزيد على ثلاثة سنوات. وحيث اتفق الطرفان في عقد الكراء المدلى به على ممارسة نشاط تجاري معين يتعلق ببيع واصلاح العجلات وبذلك يكون دفع المكتري بكونه حر في استعمال محله كمخزن لسلعته او لمزاولة نشاطه التجاري المتفق عليه دفع في غير محله ولا يستند على اساس .

وحيث ان المدعي بهجره للمحل واغلاقه لمدة تزيد عن السنة حسب تاريخ اول محضر معاينة في 12/11/90 يكون بعمله هذا قد فرط واساء استعمال العين المكراة مما يشكل خرقا للالتزامات المنصوص عليها في الفصل 663 من ق ل ع.

وحيث ان ترك المكتري للعين المكراة مهجورة دون ممارسة أي نشاط تجاري فيها من شانه ان يجعلها خرابا كما ان انقطاع او توقف المكتري عن ممارسة نشاطه التجاري او الصناعي بكيفية منتظمة من شانه ان يؤدي الى فقد عنصر الزبناء وبالتالي لا تبقى له حماية ظهير 24 ماي55 مما يشكل خرقا لالتزام تعاقدي وبالتالي سببا خطيرا ومشروعا يبرر الحكم برفض طلب ابطال الانذار والحكم بافراغ المكتري دون تعويض.
وحيث ان الصائر يتحمله الطرف المكتري.

الحكم 
وتطبيقا للفصول 1-2-3-32-50-124 من ق م ج ومقتضيات الفصل 663 من ق ل ع والفصل 692 منه وظهير 24 ماي55،

لهذه الاسباب 
حكمت المحكمة بجلستها العلنية ابتدائيا حضوريا شكلا بقبول الطلبين الاصلي والمضاد. وموضوعا 
في الطلب الاصلي :
الحكم برفض طلب ابطال الانذار بالافراغ الذي توصل به المكتري في 29/4/91 مع ابقاء الصائر على رافعه (المكتري).
وفي الطلب المضاد :
الحكم بالمصادقة على الانذار بالافراغ المذكور والحكم بافراغ المكتري السيد بن كريم مصطفى ومن يقوم مقامه من المحل التجاري الكائن بالبيضاء زنقة احمد الصباغ الرقم القديم 290. الرقم الجديد 350 مع تحميل الصائر للمكتري.
بهذا صدر الحكم في اليوم والشهر والسنة اعلاه وكانت المحكمة تتركب من السيدة حفيظ مليكة وبمساعدة السيدة منتصر رابحة كاتبة الضبط .

* مجلة المحاكم المغربية، عدد 68-69، ص 132 .

Sbek net
كاتب ومحرر اخبار اعمل في موقع القانون والقضاء المغربي .

جديد قسم : اجتهادات قضائية