حق الزينة حق السطحية العقار المحفظ يسكب مناعة ضد التقادم.

محكمة الاستئناف بالدار البيضاء  الغرفة المدنية

قرار رقم 2124 - بتاريخ 19/10/1989

الحكم المدني القاضي بابطال عقد البيع استنادا الى الحكم الجنائي هو حكم كاشف أي ان اثره ينسحب الى ما قبل عقد الشراء.

حق الزينة لا ينشا الا بالاتفاق

حق السطحية لا يكتسب الا بالتقادم او الاتفاق.

مادام العقار محفظا فلا مجال لمناقشة التقادم لان العقار المحفظ يسكب مناعة ضد التقادم.

قضية الشركة المدنية العقارية لاشانص

ضد 

الشركة المدنية العقارية بوريد.

باسم جلالة الملك

بناء على مقال الاستئناف والحكم المستانف ومستنتجات الطرفين ومجموع الوثائق المدرجة بالملف.

وبناء على تقرير السيد المستشار المقرر الذي وقعت تلاوته في الجلسة (1) او لم تقع تلاوته باعفاء من الرئيس وعدم معارضة الطرفين (1).

وبناء  على الامر بالتخلي الصادر بتاريخ 21/6/89.

والمبلغ قانونا الى الطرفين.

وتطبيقا لمقتضيات الفصل 134 وما يليه والفصل 328  وما يليه والفصل 429 من قانون المسطرة المدنية.

والفصول 8 من ظهير 2 يونيو1915.

وبعد الاستماع الى مستنتجات النيابة العامة والمداولة طبق للقانون.

شكلا :

حيث تقدمت الشركة المدنية العقارية "لاشانص" بواسطة محاميها الاستاذ محمد لحلو بمقال ادت عنه الرسوم القضائية بتاريخ 20 اكتوبر1988  عرضت فيه استئنافها للحكم الصادر بتاريخ 14/4/88 عن المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء في الملف العقاري عدد 17/87  القاضي بقبول طلبها شكلا وبرفضه موضوعا - الحكم المبلغ اليها حسب محضر التبليغ الموجود بالملف بتاريخ 5/10/88 وقد بينت بنفس المقال اوجه استينافها فيكون هذا الاستئناف مقبولا صفة اجلا واداء.

موضوعا :

حيث تقدمت الشركة المدنية العقارية لاشانص بواسطة محاميها النقيب الاستاذ محمد الناصري بمقال ادت عنه الرسوم القضائية بتاريخ 11/5/87 عرضت فيه انها كانت قد اشترت ارضا تقع في الدار البيضاء بحي ليبورد روم مسجلة بالمحافظة العقارية بالدار البيضاء تحت رقم 53307 س س من الشركة المدنية العقارية "بوريد" النائب عنها مديرها السيد روش ستومسكي وذلك بواسطة وكيل هذا الاخير السيد مورو دانيال اندري وان هذا الاخير كان يتمسك بعدة وثائق لها صبغة رسمية من اجل اثبات تاشيرات رسمية مختلفة من اجل التعريف بامضاء السيد ستومسكي وهي :

تاشيرة صادرة عن عمالة طانستان الفرنسية وهي مؤرخة في 6/10/80

تاشيرة صادرة عن السيد القنصل العام للمغرب بفرنسا.

تاشيرة صادرة عن نائب وزير الخارجية بفرنسا ( من اجل التعريف بتوقيع السيد القنصل المغربي )

وان هذه السلسلة من الخواتم الرسمية كانت تعطي للوكالة المتمسك بها من طرف السيد مورو صبغة قانونية.

وان عملية البيع قد تمت بصفة عادية كما وقع تسجيل حقوق العارضة في الرسم العقاري رقم 53307 س بعدما تمت دراسة الوثائق ومراقبتها من طرف السيد المحافظ على الاملاك العقارية بالدار البيضاء.

وان العارضة لم تكن تتوقع بان يحدث مشكل بين الوكيل السيد مورو دانيال والشركة البائعة في شان هذا البيع وان الثمن قد تم تحويله على يد مكتب الصرف المغربي بطريقة قانونية وان العارضة وضعت ثقتها في المصالح الادارية المغربية التي صادقت على البيع وانه من اجل بناء مدرسة على البقعة المذكورة حصلت العارضة على مجموع الرخص الادارية اللازمة سواء من طرف وزارة التربية الوطنية او ولاية الدار البيضاء انفا وان المشروع الذي انجز قد تطلب تضحيات جسمية غير انه قد ظهر فيما بعد بان الوكالة التي كانت اساس البيع الواقع كانت مزورة وان السيد ستومسكي رفع دعوى على العارضة وعلى السيد مورو دانيال ترمي الى ابطال عقد البيع الواقع وان المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء بمقتضى حكمها الصادر بتاريخ 26/12/84 في الملف المدني عدد 3180/81 صرحت بصحة الطلب / المذكور وايدته محكمة الاستئناف بالدار البيضاء حسب قرارها الصادر بتاريخ 12/6/86 في الملف عدد 1283/85 مستبعدة دفع العارضة المبني على وجود وكالة ظاهرة وان هذا القرار قد وقع الطعن فيه بالنقض. وانه حتى اذا جردت العارضة من حقوق بالنسبة لملكية الارض المتنازع في شانها فانه لا يمكن المنازعة في كونها عن حسن نية قامت ببنائها وتملك حاليا كل ما وقع تشييده عليها في منشات وبنايات مستعملة حاليا كمؤسسة تعليمية وانه بصفة اوضح فمن حقها التمسك بمقتضيات الفصلين 8 و197 من القانون العقاري ( الصادر بتاريخ 2/6/15).

وان الجلسة و الزينة والهواء حقوق عارية يعترف بها حينئذ المشرع المغربي ولا يمكن المنازعة فيها وانها مطابقة للاعراف الاسلامية وانه من حق العارضة المطالبة بتسجيل هذه الحقوق في الرسم العقاري رقم 307 53 س ملتمسة التصريح بالاشهاد بان العارضة عن حسن نية وبعد حصولها على رخصة البناء قد انجزت من مالها الخاص البنايات الموجودة حاليا في الملف العقاري عدد 307 53 س.

وسماع التصريح بالتالي بكون العارضة قد اكتسبت حق الزينة، في هذا الملف طبقا للفصلين 8 و197 من القانون العقاري وامر السيد المحافظ على الاملاك العقارية بالدار البيضاء الشرقية بتسجيل هذا الحق العيني باسم العارضة في الرسم العقاري رقم 3307 س مع ما يترتب عن ذلك قانونيا والحكم على المدعى عليها بالصوائر وشمول الحكم بالنفاذ المعجل وادلت تعزيزا لمقالها بصور شمسية لشهادة الملكية، رخصة من العمالة بالبناء، صورة رسم عقاري نسخة عقد بيع شهادة حديثة العهد من الرسم العقاري.

ومن حيث ان المدعى عليها  تخلفت رغم توصلها بالاستدعاء فصدر الحكم المشار اليه اعلاه والذي استانفته المدعية مرددة وقائع النزاع الاصلي ومؤكدة انها قامت بالبناء حينما كانت مسجلة بصفة اصولية بالرسم العقاري وان الحكم القاضي ببطلان شرائها اشار الى حسن نيتها مما تكون معه محقة في طلب استحقاقها حق الزينة ولها حق التصرف في البنايات والمنشات طبقا للفصلين 8 و197 من القانون العقاري ملتمسة الغاء الحكم المستانف والحكم وفق مقالها الافتتاحي للدعوى وذلك حسبما ورد حتى في مذكرة تعقيب الاستاذ محمد الناصري ايضا.

واجابت المستانف عليها بان ما يثبت سوء نية المدعية هو تصريح مديرها حسب علمه بزورية الوكالة انه يطالب بحفظ حقه في الرجوع على كل من كان مسؤولا عن عملية التزوير وان الاعمال لم تكن انذاك قد انتهت بل استمرت المدعية في انشائها رغم علمها بعمل العصابة التي ضبطت من طرف الشرطة القضائي وان المدعية قد اشعرت من طرفها بانها ( هذه الاخيرة) لا ترغب في الاحتفاظ بالبناء بانية ذلك على مقتضيات الفصل 18 من ظهير 2/6/1915 وادلت بصورة محضر الشرطة القضائية المحرر في موضوع التزوير وصورة لنسخة الحكم الابتدائي الصادر بالتصريح بزورية عقد الشراء وصورة محضر الافراغ ملتمسة تاييد الحكم المستانف.

وحيث تبودلت المذكرات بين الطرفين وانتهت اجال الردود وبلغ قرار التخلي للطرفين لجلسة 5/10/89 فادرجت القضية بجلسة 19/10/89 للمداولة.

وبعد المداولة طبقا للقانون من طرف نفس الهيئة التي ناقشت القضية وادرجتها في المداولة.

حيث تتلخص مطالب المدعية سواء بمقالها الافتتاحي المقدم من طرف النقيب الاستاذ محمد الناصري او بمذكرة الاستاذ محمد لحلو في استحقاق حق الزينة والسطحية حسبما نص عليه الفصل 8 و197 من ظهير 2/6/1915.

وحيث استندت المدعية في ادعائها باستحقاقها الحق المذكور على كونها انشات أبنية على عقار كانت مسجلة بالرسم العقاري كمالكة له وصدر حكم نهائي بزورية العقد الذي تم به التسجيل اثبت في احدى حيثياته حسن نيتها حين البناء المذكور.

وحيث ان الحكم الجنائي القاضي بزورية عقد الوكالة والذي تجاوزت المدعية مسالة اكتسابه لقوة الشيء المقضى به هو حكم كاشف لا ناقل على اعتبار انه كشف واقعة التزوير في الوكالة المعتمدة في عقد الشراء.

وحيث ان الحكم المدني القاضي بابطال عقد البيع استنادا الى الحكم الجنائي المذكور هو حكم كاشف بدوره أي ان اثره ينسحب الى ما قبل عقد الشراء وبالتالي لا يمكن اعتبار المدعية مالكة في أي وقت ما للعقار الذي انشات عليه الابنية ويجب اعتبارها اذن غيرا بالنسبة لملكية العقار.

وحيث ان حق الزينة لا ينشا الا بالاتفاق.

في حين ان حق السطحية لا يكتسب الا بالتقادم او الاتفاق .

وحيث ان العقار في هذه النازلة محفظ فلا مجال لمناقشة التقادم ذلك. ان العقار المحفظ يكتسب مناعة ضد التقادم.

وحيث ان المالكة للارض، هي المستانف عليها ولم تخرج ملكية العقار المذكور قانونا عنها رغم تسجيل شراء المدعية مدة من الزمن بالرسم العقاري مادام الحكم الذي قضى ببطلان شرائها هو حكم كاشف تنسحب اثاره الى ما قبل انشاء رسم الشراء.

وحيث انه لم يصدر عن المالك المذكور أي اتفاق مع المدعية بانشاء سواء حق الزينة او حق السطحية على ارضها مما يكون معه طلب المدعية غير مرتكز على اساس ويكون الحكم المستانف فيما قضى به مستندا على اساس للاسباب المذكورة اعلاه لا بالاسباب المذكورة به.

لهذه الاسباب

ان محكمة الاستئناف وهي تقضي علنيا حضوريا انتهائيا.

تصرح بقبول الاستئناف شكلا.

وموضوعا : برده وتاييد الحكم المنفذ وابقاء مآثره على رافعه.

بهذا صدر القرار في اليوم والشهر والسنة اعلاه بالقاعة العادية للجلسات بمقر محكمة الاستئناف بالبيضاء دون ان تتغير الهيئة الحاكمة اثناء الجلسات.

* مجلة المحاكم المغربية، عدد 60، ص 158.