عدم قيام البائع بتنفيذ الالتزام الناتج عن وعد بالبيع

محكمة الاستئناف بالدار البيضاء الغرفة المدنية

القرار رقم 2254 - بتاريخ 1/12/1988- ملف مدني عدد 1227/87

المبدأ: 

إعمال الفصل235 من قانون العقود والالتزامات بدلا من الفصل 234 من نفس القانون - نعم-

عدم قيام البائع بتنفيذ الالتزام الناتج عن وعد بالبيع، وبعد مضي مدة على تحريره، أمر من شانه ان يخلق تخوفا لدى المشتري من دفع باقي الثمن. 

يحق للمشتري الامتناع عن تنفيذ باقي التزاماته طبقا للفصل235 من ق.ع. ل. الى حين تنفيذ البائع لالتزامه المقابل.

لا مجال اذن لتمسك البائع بمقتضيات الفصل234 من قانون ع. ل.

قضية الشركة المدنية العقارية- زكاورة-

ضد

السيد بوجماد احمد

باسم جلالة الملك

في الشكل:

حيث انه بتاريخ 29 ابريل1987 تقدمت الشركة المدنية العقارية زكاورة بواسطة محاميها الأستاذ بناني محمد فؤاد بمقال مؤدى عنه بنفس التاريخ تستأنف بمقتضاه الحكم الصادر عن ابتدائية البيضاء بتاريخ 13 نونبر1984 تحت عدد 15408 في الملف عدد9970/82 والقاضي عليها بإتمام إجراءات البيع الذي التزمت به بمقتضى العقد المؤرخ في 5 دجنبر1980 تحت غرامة تهديدية قدرها100 درهم عن كل يوم تأخير من تاريخ الامتناع من تنفيذ الحكم.

في الموضوع:

حيث يتجلى من وثائق الملف انه بتاريخ 10 غشت 1982 تقدم السيد بوجماد احمد بمقال يعرض فيه انه بمقتضى عقد عرفي مؤرخ في5 دجنبر1980 التزمت الشركة المدنية العقارية زكاورة ان تبيعه القطعة الأرضية رقم 78 المستخرجة من الارض الكائنة بالبيضاء قبيلة مديونة دوار زكاورة موضوع الرسوم العقارية عدد 63845 س و63850 س و63905 س وانه ادى للمدعى عليها بناء على نفس العقدة مبلغ 56000 درهم ولكنها لم تقم بإتمام البيع معه والتمس الحكم على المدعى عليها بإتمام البيع وغرامة تهديدة قدرها 100 درهم عن كل يوم تاخير ابتداء من تاريخ الحكم ولمدة 90 يوما قابلة للتجديد وان الحكم الذي سيصدر بمثابة عقد بيع والأمر للسيد المحافظ بتقييده في الصكوك العقارية مع جميع ما يترتب على ذلك من اثار قانونية خاصة استخراج رسم عقاري خاص لبقعته بعد إتمام الاجراءات المتعلقة بالملف التقني واحتياطيا الحكم على المدعى عليها برد مبلغ 56.000 درهم مشفوعا بتعويض تحدده المحكمة على ضوء خبرة.

وحيث اصدرت محكمة الدرجة الاولى الحكم موضوع الاستئناف.

وحيث جاء في أسباب استئناف المحكوم عليها بان الدعوى غير مقبولة لكون المدعي غير نوع الشركة ضمن مقاله من شركة مدنية خاصة كما هو منصوص عليه بالوعد بالبيع الى شركة مساهمة وانه مستحيل إتمام عملية البيع دون اتمام ثمن الشراء باعتبار ان الثمن الإجمالي للبقعةهو90.000 درهم كما انه صدر حكم جنحي بالإدانة من اجل النصب وخيانة الأمانة في مواجهة السيد بنحمو محمد مسير الشركة استؤنف من طرف هذا الاخير وانه يتعين إيقاف البث الى حين صدور قرار نهائي اضافة الى ان الوعد بالبيع يتضمن شرطا واقفا وهو عدم تسوية البيع الا بعد اتمام الأشغال وتسليم السلطة المختصة شهادة ووضع الملف التقني الطوبوغرافي ونظرا الى انها سائرة في طريق تنفيذ العقد عن طريق احداث الملفات التقنية اللازمة للتجزئة وتكوين رسم عقاري لكل قطعة وتكملة تجهيز الارض بالطرقات وإدخال الواد الحار والإنارة، وانها لا توجد في موقف تعسفي طبقا للفصلين 230 و231 ق. ل.ع وان المستانف ضده اطلع على الأمكنة وتعهد الخضوع للشروط المتعلقة بالتجزئة ونظرا كذلك لكون عملية إتمام البيع تتسم بالاستحالة المادية والقانونية فانها تفضل ملتمس المستانف الرامي لفسخ البيع وإرجاع التسبيق مع تعويض معتدل، والتمس الغاء الحكم المستانف و الحكم من جديد بعدم قبول الدعوى، او إيقاف البث الى حين صدور قرار جنحي نهائي، واحتياطيا رفض الطلب واستثنائيا فسخ الوعد بالبيع مع الإشهاد عليها باستعدادها لرد مبلغ التسبيق.

وحيث اجاب المستانف ضده بواسطة محاميه الأستاذ فاروق بن اعدادة بان الاستئناف قدم من الشركة المدنية العقارية زكاورة مع ان المستانفة عرفة تغييرا في نوعها اذ تحولت الى شركة  مساهمة كما يتجلى من النسخة المطابقة للاصل لشهادة الإيداع بالسجل التجاري، وان الاستئناف يبقى بذلك غير مقبول لتقديمه من غير ذي صفة وكذا ادلاء المستانفة بعنوان غير حقيقي لها كما ان الدعوى رفعت ضد الشركة العقارية زكاورة للتحول الحاصل في نوع الشركة من سنة1980 وانه يصعب عليه بعد مماطلات الشركة والتقييدات الاحتياطية والحجوز على الصكوك العقارية ان يضع رهن إشارة الشركة مبلغا ماليا اخر، وانه يتشبث في هذا المجال بمقتضيات الفصل 235 ق. ل. م اضافة الى ان المستانفة لم تدل بما يثبت وجود مسطرة جنحية، وان عدم إنجاز اشغال التجزئة يرجع لإرادة الشركة التي لم تقم بأي شيء لأجل ذلك، وان الشركة أبرمت مع جماعة من المشترين يوجد هو من بينهم اتفاقية تعترف فيها بصحة شرائهم مقابل التزام المشترين بان يدفع كل منهم مبلغ 20.000 درهم في حساب الشركة المستانفة لاستيناف اشغال التجزئة وتنهيتها داخل اجل السنة، ولكنها لم تعمل على تنفيذ الاتفاقية اذ  تملصت من فتح حساب بنكي لايداعهم المبلغ المتفق عليه، وانه مما يثبت سوء نية المستانفة قرار الترخيص الصادر عن رئيس جماعة عين الشق لإنجاز اشغال التجزئة والترخيص بإيصال قنوات التجزئة بالوادي الحار العمومي - وان المحكمة في قضية مماثلة تحت عدد 2463/85 أيدت الحكم الابتدائي وان إرجاع مبلغ التسبيق مرهون باستحالة البيع وذلك لم يثبت  بل ثبت فقط الامتناع التعسفي من جانب المستانفة والتمس التصريح بعدم قبول الاستئناف واحتياطيا تاييد الحكم الابتدائي.

وحيث صدر قرار بالتخلي بتاريخ20 يوليوز1988 بلغ لنائبي الطرفين مع استدعاء لجلسة10 نونبر1988 توصلا به وتم إدراج القضية في المداولة بنفس الجلسة.

المحكمة :

حيث يتجلى من الاطلاع على شهادة الإيداع بالسجل التجاري المؤرخة في 23 يونيو1980 ان الشركة المدنية العقارية زكاورة ثم تغيير نوعها وتحولت لشركة مساهمة تحت اسم الشركة العقارية زكاورة

وحيث ان رفع الدعوى باسم الشركة المدنية العقارية زكاورة لم يحدث ضررا بالطرف المستانف ضده مما قررت معه المحكمة في نطاق الفصل49 ق. م. م صرف النظر عن الدفع الشكلي المثار بخصوص ذلك.

وحيث بلغ الحكم للمستأنفة بتاريخ 9 ابريل1987 وتقدمت باستئنافها مستوفيا للشروط الشكلية المتطلبة قانونا وداخل الأجل مما يتعين معه التصريح بقبوله شكلا.

وحيث ان تحويل الشركة المدعى عليها الى شركة مساهمة وفقا لما ذكر اعلاه يكون معه توجيه الدعوى في مواجهتها بتلك الصفة من طرف المدعي في محله.

وحيث ان التعامل بين الشركة والمستأنف ضده، وانه يحق للمدعي مطالبة الشركة بتنفيذ التزامها بصرف النظر عما ستنتهي إليه المسطرة الجنحية التي بمقتضاها توبع مسير الشركة من اجل النصب وخيانة الأمانة وبالتالي لا مبرر لإيقاف البث الى حين انتهاء المسطرة الجنحية.

وحيث يتحلى من الاطلاع على الوعد بالبيع المؤرخ في 5 ديسمبر1980 ان الشركة المدنية العقارية زكاورة باعت للسيد بوجماد احمد القطعة رقم 78 المستخرجة من الارض موضوع الرسوم العقاري عدد 63845 س و 63850 بثمن قدره (90.000 درهم أدى منه المشتري مبلغ 56000 درهم على ان يتم اداء الباقي على ابعد تقدير يوم إبرام البيع النهائي الذي لا يمكن ان يتم الا بعد نهاية الأشغال وتسليم شهادة التجزئة من السلطات المختصة وإيداع الملف التقني الذي يمكن من تكوين رسم عقاري لكل بقعة).

وحيث ان البيع وان  كان قد تم تحت شروط واقف فان مرور فترة طويلة منذ إبرام الوعد بالبيع في 5 ديسمبر 1980 الى الآن دون ان  تقوم المستانفة بالقيام بالاشغال اللازمة في التجزئة وإيداع  الملف التقني رغم حصولها على ترخيص بإنجاز اشغال التجزئة بتاريخ 27 يوليوز1979، وكذا ترخيص لإيصال قنوات التجزئة بالواد الحار بتاريخ 22 ديسمبر1983 تكون معه متماطلة في تحقيق الشرط ويتعين لذلك تطبيق مقتضيات الفصل 122 ق. ل. م الذي يعتبر الشرط متحققا اذا حال من غير حق المدين الملتزم على شرط دون تحققه، او اذا كان مماطلا في العمل على تحققه.

وحيث ان عدم قيام الشركة بتنفيذ التزامها منذ إبرام الوعد بالبيع الى الآن، من شانه ان يخلق تخوفا لدى الطرف المشتري حول دفع باقي الثمن ويحق له طبقا للفصل 235 ق. ل.ع الامتناع عن اداء التزامه الى ان يقوم المتعاقد الاخر بالتزامه المقابل، ولا مجال لتشبث المستانفة بمقتضيات الفصل 234 ق. ل. م.

وحيث ان طلب الفسخ تقدم به المدعي كطلب احتياطي في حالة عدم استجابة المحكمة لطلب إتمام البيع، وانه مادام طلب المدعي الرامي للحكم بإتمام البيع مبني على اساس فانه لا يمكن للمستأنفة المطالبة بالحكم وفقا للطلب الاحتياطي.

وحيث يكون بذلك الحكم المستانف مصادفا للصواب فيما قضى به ويتعين تأييده.

لهذه الاسباب

ان محكمة الاستئناف وهي تقضي علنيا حضوريا غيابيا انتهائيا.

شكلا:

قبول الاستئناف

وموضوعا:

برده وتأييد الحكم المتخذ وابقاء صائره على رافعه.

بهذا صدر القرار في اليوم والشهر والسنة اعلاه بالقاعة العادية للجلسات بمقر محكمة الاستئناف دون ان تتغير الهيئة الحاكمة اثناء الجلسات.

*مجلة المحاكم المغربية، عدد 64-65، ص 125.