• مشروع القانون المتعلق بالعنف و التحرش الجنسي ضد النساء في المغرب
  • اجال الشفعة بين العقار المحفظ و الغير المحفظ و العقار في طور التحفيظ
  • ملاحظات بشان موقف القضاء من قاعدة الكراء مطلوب لا محمول
  •  ملاحظات تطبيقية حول نماذج من الإنذارات في اطار ظهير24 ماي1955
البحث بواسطة

ملاحظات تطبيقية حول نماذج من الإنذارات في اطار ظهير24 ماي1955

Labels: ,

ملاحظات تطبيقية حول نماذج من الإنذارات في اطار ظهير24 ماي1955

الأستاذ الطيب بن لمقدم
محام بهيئة الرباط ( الخميسات)

مقدمة
ان ظهير 24/5/1955 رسم  طريقا خاصا وقواعد ملزمة للمطالبة  بانهاء عقود كراء  المحلات  المستعملة  في التجارة أو الصناعة أو الحرف، الشيء الذي لا يحق  معه المطالبة بفسخ عقد كراء محل تجاري تتوفر في مكتريه مقتضيات الفصل الخامس من ظهير24/5/1955 الا وفق المسطرة  والقواعد المقررة والواجبة التطبيق بمقتضى  هذا  الظهير،  فاذا  قدمت دعوى ترمي إلى الفسخ والافراغ في نطاق القواعد العامة وكانت غير مقبولة (1).

وتطبيق ظهير24/5/1955 تبدا فيه الإجراءات دائما بتوجيه الانذارات.
وهذه الانذارات التي يوجهها حسب الأحوال اما  المالك أو المكتري هي متعددة ومختلفة وذات  شروط  شكلية غير متحدة بالإضافة إلى اجالها المتباينة ومحتوياتها القانونية الخاصة.

فمن الانذار الذي لا بد من النص في صلبه على مقتضيات  الفصل27 من  الظهير المذكور كاملا ( الانذار  بالافراغ ) إلى الانذار الذي لا بد من تضمين نص الفصل 28 فيه (  الانذار بتجديد العقد ) والى  الانذار  الذي أوجب  المشرع  فيه  على المكتري اعلام المالك بكل تغيير يطرأ على عنوانه ( الانذار للانتفاع بحق الاسبقية  في الكراء) إلى الانذار المتعلق باعلام المكري بالانضمام إلى العقد الجديد ( الانذار بتولية الكراء) والانذار المتعلق بالشرط الفاسخ( الانذار بفسخ العقد).
فهذه مجموعة من الانذارات اقتضت شكلياتها القانونية ومختلف موضوعاتها  كتابتها  في  شكل  نماذج  مذيلة  بملاحظات تطبيقية حولها وذلك في اطار ظهير24/5/1955 في نماذج خمسة:

النموذج رقم1 : نموذج الانذار بالافراغ ( في اطار ظهير24/5/1955) -

انذار بالافراغ
إلى السيد .........................
الساكن :...........................
سيدي :
في اطار الدفاع عن مصالح موكلي السيد .................. الساكن ................
فاني أنذركم بما يلي:
انكم تكترون من الموكل المحل التجاري الكائن بـ.........................
والذي يرغب في افراغكم منه، لانه يريد ................... وبذلك فهو يمنحكم اجل ستة اشهر تبتدئ من تاريخ التوصل بهذا الانذار من اجل افراغكم منه.
كما انه يذكركم بمقتضيات الفصل27 من ظهير24/5/1955 وهي:

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
(1) قرار محكمة الاستئناف بالرباط ع30 بتاريخ 12/4/77، ملف تجاري عدد 35/36، مجلة المحاماة عدد13،  ص147.
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

" ان  المكتري العازم اما على المنازعة في الأسباب  التي يستند عليها المكري لافراغ المكان أو لرفض  تجديد  العقدة واما على المطالبة  باحد التعويضات المنصوص عليها في الجزء الثالث من هذا الظهير أو كونه لا يقبل الشروط المقترحة عليه لابرام  العقدة  الجديدة  يجب  عليه  ان  يرفع  النازلة  إلى رئيس المحكمة الابتدائية للمكان الموجود  فيه  الملك  وذلك  في  ظرف اجل ثلاثين يوما تحسب من يوم توصله بالاعلان  المطالب  فيه  بالافراغ أو من  تاريخ  جواب  الملاك المنصوص عليه في الفقرة الاولى من الفصل الثامن. وان انقضى الاجل المذكور  فسيسقط  حق  المكتري ويعتبر انذاك اما كونه تنازل عن تجديد العقدة  أو عدل  عن  المطالبة  بالتعويض المدفوع عن الافراغ  واما كونه  قبل  الشروط  المقترحة  عليه لابرام العقدة الجديدة ويكون ذلك مع الاحتفاظ بما جاء في  مقتضيات الفقرة الاخيرة  من الفصل السادس والفقرة الثانية من الفصل الثامن المذكور أعلاه"
وتقبلوا تحياتي الطيبة

التوقيع

ملاحظات حول النموذج رقم1 - ( الانذار بالافراغ)
صلاحية النموذج:
هذا النموذج يصلح لجميع حالات الافراغ سواء للاستغلال الشخصي للمحل التجاري  من  طرف  المالك أو من اجل  الهدم واعادة البناء أو من اجل الاستعمال للسكنى بل وحتى من اجل المطالبة برفع السومة الكرائية  أو في حالة وجود خطر على الامن أو وجود مخالفات للمبادئ الصحية أو حدوث  واقعة  تتيح  للمكري  طلب فسخ العقدة الخ... ( الفصول 11- 12- 16 من ظهير24/5/1955).

وعلى كل حال يجب في السبب الذي يتضمنه الانذار ان يكون مشروعا وغير  مخالف  للنظام  العام ولا  الاداب العامة وقد يصلح النموذج ايضا كجواب من المالك على  طلب  تجديد  العقدة التي يتوصل  بها  المكتري  سواء بالمصادقة على تجديد العقدة والاشارة إلى شروط التجديد أو برفض  هذا  التجديد  موضحا  في  نفس   الوقت  الأسباب الداعية إلى  ذلك الرفض
( الفصل 8 من ظهير24/5/1955).

وهذا النموذج خاص بالمكري أو من يمثله أو يحل محله أو يكونه وكيلا عقاريا معهودا إليه بتسيير العقار.
كما انه يوجه إلى المكتري أو من يمثله أو يحل محله ( الفصل5 من ظهير24/5/1955).
وبطبيعة الحال عندما تملأ جميع فراغات النموذج يصبح هذا النموذج انذارا مكتملا  ومنتجا لجميع اثاره ابتداء من تاريخ توصل المكتري به، باحدى طرق التبليغ سواء عن طريق البريد المضمون مع الاشعار بالتوصل أو عن طريق تبليغه في اطار الفصول37، 38، 39، 148 من قانون المسطرة المدنية.

الا انه لا بد من تحرير الانذار باللغة العربية  ولكن  الانذار المحرر بلغة اجنبية كالفرنسية مثلا، لا يعد باطلا، وينتج اثاره القانونية مادام انه لم يسبب أي ضرر للمكتري الذي  توصل به  وباشر الحقوق  المخولة  له  بمقتضى ظهير 24/5/1955 ( قرار محكمة الاستئناف بالدار البيضاء ع488 بتاريخ12/3/1985 في الملف التجاري عدد 213/81. المحاكم المغربية ع 45 ص89).

واذا بنى المالك الانذار بالافراغ في نطاق الفصل6 من ظهير24/5/1955 على  سببين  اثنين هما: ارادة الهدم واعادة البناء والاستعمال الشخصي، ولم يثبت للمحكمة السبب الأول فإنها تكون على صواب لما صادقت  على الانذار بالافراغ ومنحت المكتري التعويض الكامل عن الافراغ ( قرار المجلس الأعلى ع1566 بتاريخ 25/6/1986،مجلة رابطة القضاة ع 20/21 ص62).

كما انه لا  يوجد في القانون ما يلزم المكري  بألا يوجه  للمكتري  انذارا  بالافراغ  من  اجل  الهدم واعادة البناء الا إذا كان متوفرا بالفعل على الترخيص بذلك بل يكفي بان يثبت وجود هذا الترخيص وقت المنازعة في صحة اسباب الإنذار ( قرار المجلس الأعلى ع 2301 بتاريخ2/10/1985، مجلة قضاء المجلس الأعلى ع39 ص55)
بعض الجوانب المهمة في تبليغ الانذار بالافراغ:

1.  اعتقد ان الطريقة المثلى لتبليغ الانذار بالافراغ هي الطريقة المنصوص  عليها  في الفصول37، 38، 39، 148 من قانون المسطرة المدنية وذلك لتفادي عدة مشاكل تنتج عن التبليغ بواسطة البريد المضمون مع الاشعار بالاستلام كرفض التوصل وكون الرسالة غير مطلوبة أو التوصل فقط بغلاف فارغ ... الخ.

وعلى سبيل المثال فان المجلس الأعلى قرر "  بان عدم  توصل المدعى عليه بالانذارالذي رجع وعليه عبارة غيرمطلوبة لا يمكن ان تحل محل الاشعار بالتسليم والتي من شانها على الاقل ان  تشكل  صعوبة  جدية لا تسمح لقاضي المستعجلات بالبت في القضية كون مساس بجوهر النزاع" ( قرار 466 بتاريخ21/7/76، منشور في مجلة المعيار ع 1 ص57).

ومن  هذه  المشاكل  الناتجة  عن  التبليغ بالبريد المضمون ما قرره المجالس الأعلى  من كون انه إذا كان من الطبيعي ان مجرد تسليم رسالة مضمونة إلى  صاحبها  لا يدل  على  انها  كانت تحتوي على عبارات الانذار المفروضة قانونا فيجوز لصاحبها ان  يثبت  ذلك  بواسطة  القرائن"  ( قرار عدد84 بتاريخ21/4/72، منشور في مجلة  القضاء  والقانون ع 125 ص242).
ومنها كذلك كون  عدم تسلم رسالة  الإنذار  المضمونة  أو  عدم  طلبها لا يعتبر  رفضا  لها ( قرار المجلس الأعلى ع303 بتاريخ4/6/1975، مجلة القضاء والقانون ع 127 ص74).

ومنها ايضا استبعاد  الشهادة  الإدارية  لانها  لا تقوم  مقام الاشعار بالتسليم واعتبار الانذار كانه لم يتوصل به صاحبه لعدم التوقيع على الاشعار بالاستلام ( قرار المجلس الأعلى  بتاريخ19/10/83،  في  الملف  المدني عدد 92.421، مجلة قضاء المجلس الأعلى ع33/34 ص40).

ولكن إذا كان الاشعار البريدي بالتوصل  موقعا  فانه  يعد محررا رسميا فهو حجة  بالوقائع  التي  يشهد  الموظف العمومي بحصولها إلى ان يطعن فيه بالزور، ولهذا تكون المحكمة  على  صواب لما اعتمدته كحجة على  توصل  الطالب،  بالانذار بالافراغ، واعتبرت ان مجرد انكار التوقيع غير كاف للقول بعدم  التوصل ( قرار المجلس الأعلى ع904 بتاريخ 4/4/88، مجلة قضاء المجلس الأعلى ع 41 ص92).

2.  في حالة تعددالجانب المكتري اما نتيجة وفاة المكتري وحلول ورثته محله أو كون هذا الجانب يشكل شركة بعدد محدود من الافراد، فهنا يبلغ الإنذار بالافراغ  في الحالة الأولى إلى الورثة  بدون  بيان لاسمائهم  ويكون تبليغه لاحدهم تبليغا صحيحا منتجا اثره في حق الجميع ( قرار المجلس الأعلى ع883 بتاريخ9/11/1981، مجلة قضاء المجلس الأعلى ع30، ص23).
اما في الحالة الثانية ( حالة الشركاء) فيجب توجيه الانذار بالافراغ إلى الجميع حتى ولو كانوا متضامنين              (احمد عاصم : الكراء التجاري والاصل التجاري، الرباط 1980، ص39).

واما اذا قام الشركاء الذين يملكون ثلاثة ارباع العقار دون باقي المالكين على الشياع ببعث الانذار بالافراغ فان هذا التوجيه يكون صحيحا وينتج  اثاره  القانونية  حتى  ولوعارض في ذلك بقية الشركاء ( حكم المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء عدد274 بتاريخ16/12/1983، في الملف التجاري عدد 9757 المنشور في مجلة رابطة القضاء ع 10/11، ص122).

3.  يكون تسليم الإنذار بالافراغ تبليغا  صحيحا  حتى  ولو سلم للقاصر اذ لا يشترط الرشد في تسلم الاستدعاءات او الانذارات
    ( قرار المجلس الأعلى عدد 246، مجلة قضاء المجلس الاعلى، عدد30، ص8).
كما  ان تسلم الطي من طرف احد مستخدمي الشركة، وكان التبليغ موجها إلى مدير هذه الشركة بصفته الممثل القانوني لها، فان التبليغ يكون قد تم  بصفة  قانونية طبقا للفصلين 516 و38 م م( قرار المجلس الاعلىعدد95 بتاريخ28/2/1979، مجلة المحاكم المغربية عدد22 ص75).

4.  يقدم طلب تبليغ الإنذار بالافراغ أمام رئيس المحكمة الابتدائية وذلك قصد استصدارامربتبليغ هذا الانذار في اطار المقالات المختلفة طبقا للفصل 148 م م وذلك  خلاف  ما جرى عليه  العمل وخاصة في  المحكمة الابتدائية بالرباط من كون طلبات تبليغ الانذارات تقدم لدى رئيس قسم التبليغات والتنفيذات القضائية.

5.  لا يحق للمحامي ان يحضر الإجراءات غير القضائية وعمليات الحجز أو المعاينة  أو الانذار الا بصفة استثنائية وباذن من النقيب ( ف 14 من النظام الداخلي لهيئة المحامين بالرباط).
وهذا المنع كان  موجودا  ايضا  و منصوص عليه  في  القانون  الداخلي  الموحد  السابق وذلك في الفقرة الثانية من الفصل الثالث.

مصير العلاقة الكرائية بين المكري والمكتري بعد توجيه الانذار بالافراغ:
عندما يتوصل المكتري  بالانذار بالافراغ  الموجه  إليه  من طرف المالك  فانه  بالرغم من عبارات الانذار كالافراغ وفسخ العقد، ورفض تجديد العقد.... فان صفة المكتري التي  يتصف بها مستغل المحل التجاري تبقى هي هي تجاه المالك، وتنتج جميع اثارها وخاصة اداء واجبات الكراء بالرغم من وجود الدعوى بين الطرفين ( ف 31 من ظهير24/5/1955).
هذا وانه بالنسبة للمكري الذي وجه الإنذار بالافراغ، لا يوجد ما يمنعه من الاستمرار في قبض الكراء الذي حل اجله( قرار المجلس الأعلى ع30 بتاريخ21/1/1981 مجلة قضاء المجلس الأعلى ع30، ص17)2).
وهكذا تبقى علاقة الكراء بين  المكري  و المكتري  قائمة  الذات ولا تنتهي الا بتصريح من طرف المحكمة بناء على طلب المالك للمحل التجاري، بالافراغ، وعندها يكون مصير هذه العلاقة الكرائية هو النهاية.

الرسوم القضائية المستخلصة عن تبليغ الإنذار بالافراغ:
إذا ما سلك المالك طريق تبليغ الانذار بالافراغ في اطار قانون المسطرة المدنية، خاصة الفصل148، فان الامر يقتضي وضع طلب أمام رئيس المحكمة الابتدائية من اجل تبليغ الإنذار ضمن الطلبات المختلفة أو ضمن الإجراءات المنجزة بناء على طلب، وبطبيعة الحال فان الرسم المستخلص عن مثل هذا الطلب كان 10 دراهم    ( ف26 من المرسوم الملكي بمثابة قانون بشان استخلاص الاداءات والصوائر العدلية الصادر بتاريخ22/10/1966)3).

واما إذا سلك المالك في شان تبليغ الانذار بالافراغ طريق توجيهه بواسطة رئيس قسم التبليغات والتنفيذات القضائية فان الواجب المستخلص عنه كرسم عدلي كان 5 دراهم ( ف45 من مرسوم22/10/1966 )4).
وتجدر الملاحظة إلى ان هذا الرسم الأخير المستخلص عن تبليغ الانذار هو تقريبا نفس المبلغ الذي يستخلص إذا ما وجه الإنذار بالافراغ عن طريق البريد المضمون مع الاشعار بالاستلام. ولكن نظرا للتغيير الأخير في  الرسوم القضائية بمقتضى قانون المالية لسنة1984، اصبح المبلغ المؤدى في البريد ضئيلا بالنسبة للمبلغ المؤدى في المحكمة.

ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
(2) منشور ايضا في مجلة قضاء المجلس الاعلى عدد 33/34، ص17.
(3) اصبح المبلغ50 درهما بمقتضى قانون المالية لسنة1984، ظ 27/4/84، الفصل26.
(4) اصبح المبلغ 20 درهما بمقتضى قانون المالية لسنة1984،  ظ27/4/84، الفصل 54.
ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

النموذج رقم 2
نموذج الإنذار بتجديد العقد
( في اطار ظهير24/5/1955)
انذار بتجديد عقد الكراء

إلى السيد ..................
الساكن ....................
سيدي :
في اطار الدفاع عن مصالح موكلي السيد....................................
الساكن...........................فانني انذركم بما يلي:
ان موكلي يكتري منكم المحل التجاري الكائن بـ...........................
وهو يرغب في تجديد عقد كرائه حسب الشروط...........................
ولهذه الغاية يمنحكم اجل ثلاثة اشهر ابتداء من تاريخ التوصل بهذا الانذار قصد المصادقة على هذا التجديد، مثيرا انتباهكم إلى مقتضيات الفصل8 من ظهير 24/5/1955، وهي : " يجب على المكري ان يعمد خلال الثلاثة اشهر الموالية لتاريخ توصله بطلب تجديد العقدة إلى احاطة علم المكتري بانه يصادق على تجديد العقدة مع الاشارة إلى شروط التجديد أو انه يرفض هذا التجديد موضحا في نفس الوقت الأسباب الداعية إلى ذلك الرفض، وعلى المكري ان يخبر المكتري بما ذكر طبق الصور المنصوص عليها في الفصول 55، 56، 57  من الظهير المعتبر بمثابة قانون المسطرة المدنية واما بواسطة رسالة مضمونة مع الاعلام بتسليمها واذا لم يخبر المكري المكتري بما ينوي اجراءه في ظرف الاجل المذكور وكان طلب تجديد العقدة قد  حرر طبق مقتضيات الفصل السابع أعلاه فان المكري يعتبر حينذاك موافقا على مبدأ التجديد  ليس الا، اما الخلاف الناشئ عن ثمن الكراء ومدة العقدة  أو عن شروط  اخرى من شروطها فانه يرفع بطلب الفريق المستعجل إلى الحاكم الذي يفصل فيه وفق الكيفيات المنصوص عليها في الفصل 30.
وعلى المكري ان يدرج في جوابه عن طلب تجديد العقدة مضمن الفصل27 لئلا يفقد حق المطالبة بما نص عليه الفصل المذكور من سقوط حق المكتري وبفوات المدة"

وتقبلوا تحياتي الطيبة

التوقيع

ملاحظات حول النموذج رقم2
(الانذار بتجديد عقد الكراء)
1.  هذا النموذج هو خاص بالمكتري العازم على المطالبة بتجديد عقدة الكراء من المكري وذلك اما قبل ستة اشهر من انقضاء العقدة أو في أي وقت بعد استرسال العقدة، على اساس ان لا يكون المالك قد استعمل حقه ووجه انذارا بالافراغ ( ف 7 من ظهير24/5/1955).

2.  وبالرغم من ان مثل هذا النموذج أو الانذار قليل جدا ما يستعمل ان لم نقل انه نادرا ما يستعمل، فان اهميته ذات بال وتتجلى في نتائجه التي قد تنتج اما من موافقة المالك على التجديد أو من عدم جوابه بالرغم من توصله بحيث يعتبر حينئذ ان العقد تجدد بنفس الشروط.

3.  وبطبيعة الحال فان هذا النموذج هو خاص بالمكتري أو من يمثله أو يحل محله كما انه يوجه إلى المكري أو من يمثله أو يحل محله وتوجيهه يكون باحدى طرق التبليغ المنصوص عليها قانونا فاما بواسطة البريد المضمون مع الاشعار بالاستلام واما طبقا للفصول 37، 38، 39 من قانون المسطرة المدنية مع اعتبار الفصل148 م م ايضا.

4.  هذا وان كانت طريقة التبليغ الاخيرة هذه، هي التي تفضل على التبليغ بواسطة البريد المضمون وذلك نظرا للمشاكل التي تقع في توجيه الانذارات بالبريد المضمون والتي سبق عرض اهمها اثناء الحديث عن نموذج الانذار بالافراغ ( انظر ما سبق).

5.  وهنا كما سبق بيانه في نموذج الإنذار بالافراغ، فان العلاقة الكرائية تستمر بين المكتري والمالك إلى ان تصرح المحكمة بفسخها، ومن اهم ما اكده المشرع في حالة وجود النزاع قائما بين الطرفين       (المكري والمكتري) أمام المحكمة بواسطة الدعوى وهو مواصلة اداء واجبات الكراء وذلك في الفصل31 من ظهير24/5/1955، حيث ورد فيه ما يلي:
" يتعين على المكتري ان يواصل طيلة مدة الدعوى اداء واجبات الكراء الحال دفعها..." وقد رأى المشرع ايضا التاكيد على هذه القاعدة فأورد نصها كذلك في الفقرة الاخيرة من الفصل32.

6.  وعن الرسوم القضائية المستخلصة عن إجراء  تبليغ الإنذار  بتحديد العقد وهي نفسها المستخلصة عن إجراء تبليغ الإنذار بالافراغ مهما اختلفت طرق التبليغ.

النموذج رقم3
نموذج انذار من اجل الانتفاع بحق الاسبقية
( في اطار ظهير24/5/1955)
إنذار للانتفاع بحق الاسبقية في الكراء

إلى السيد ....................
الساكن ......................
سيدي :
في اطار الدفاع عن مصالح موكلي السيد ...........................
الساكن................. فانني انذركم بما يلي:
ان موكلي يكتري منكم المحل التجاري الكائن بـ ............
انه عازم على الخروج منه نظرا لانكم ستقومون بتشييد بناية اخراى بدله.
لذلك فان موكلي يطلب منكم المحافظة على حقه واسبقيته على الجميع في الرجوع إلى علاقته الكرائية السابقة معكم عند اتمام تشييد البناية وذلك حسب الشروط السابقة، ويخبركم بانه ينوي شغل الاماكن التي يتعاطى فيها سابقا للتجارة، وان عنوانه الجديد هو...........................
وتقبلوا تحياتي الطيبة
التوقيع

ملاحظات حول النموذج رقم3
(الإنذار للانتفاع بحق الاسبقية في الكراء)
1.  هذا النموذج هو خاص بالمكتري العازم على المطالبة بالانتفاع بحق الاسبقية ومحافظة المالك له على هذا الحق في الرجوع إلى شغل المحلات التي كانت له قبل الهدم أو ما يماثلها من البناية  الجديدة.  وقد نص على هذا الحق الفصل13 من ظهير24/5/1955.

2.  وقد أوجب المشرع سلوك هذه المسطرة من طرف المكتري وذلك خلال ثلاثة اشهر من خروجه من المكان أو وقت خروجه منه، أي وجب عليه ان يوجه إلى المكري انذارا بهذا الصدد طبق الصور المنصوص عليها في الفصول :37، 38، 39 من قانون المسطرة المدنية أو بواسطة البريد المضمون مع الاعلام بتبليغها، ولا يغني عن هذا الاجراء المطالبة بحق الاسبقية في اطار دعوى الافراغ أو الاحتفاظ للمكتري بذلك في حكم المحكمة ( قرار المجلس الأعلى ع709 بتاريخ18/10/1978، ملف مدني عدد46.563، مجلة قضاء المجلس الاعلى عدد 26، ص96).

3.  وفيما يخص تبليغ هذا الانذار فانه يكفي الرجوع إلى ما سبق ان ذكرناه في هذا الصدد من ملاحظات حول النماذج السابقة ولا سيما الملاحظات المتعلقة بالنموذج رقم 1.

4.  في حالة اخلال المالك بحق الاسبقية هذا، فان للمكتري الحق في طلب تعويض عن جميع الأضرار التي اصابته.

5.  وتضمين الإنذار عنوان المكتري شيء أساسي بل اوجب  المشرع اعلام المالك بكل تغيير فيه وذلك بواسطة طرق التبليغ المذكورة أعلاه.

6.  واذا ما حدث ان اجاب المالك على الإنذار المتعلق بحق الاسبقية في الكراء وذلك بالحفاظ للمكتري على هذا الحق، فانه لا يجوز له بعد ذلك التشبث بكون الإجراءات التي قام بها المكتري خارج الاجل.
وهكذا فقد حكم المجلس الأعلى من كون : " ان محكمة الدرجة الاولى التي تبنت تعليلاتها محكمة الاستئناف، صرحت عن صواب بانه لا يجوز للطالب الاستفادة من عدم قيام المكتري بالإجراءين المشار إليهما في اجلهما القانوني ما دام ان الفريقين قد احدثا وضعا تعاقديا بمناسبة ممارسة حق الاسبقية، ( قرار المجلس الأعلى ع 1 بتاريخ3/11/72، ملف مدني عدد 21.345، قرارات المجلس الأعلى  الغرفة الادارية 1971- 1972 ـ الطبعة الأولى 1983، الرباط، ص318.

7.  هذا وان الغاية من توجيه الاعلام، الذي يتعين على المكتري توجيهه في الاجل القانوني بعد الافراغ إلى المكري، هي ابلاغ هذا الأخير رغبة المكتري في استعمال حق العودة.
( قرار محكمة الاستئناف بالدار البيضاء عدد477 بتاريخ 28/2/84، مجلة المحاكم المغربية ع43، ص88)

النموذج رقم4
نموذج إنذار
من اجل تولية الكراء
( في اطار ظهير24/5/1955)
انذار بتولية الكراء

إلى السيد ....................
الساكن ......................
سيدي :
في اطار الدفاع عن مصالح موكلي السيد : ........................
الساكن :.......................فانني انذركم بما يلي:
ان موكلي يكتري منكم المحل التجاري الكائن بـ...................
وانه عازم على تولية الكراء إلى السيد :...........................
الساكن.............................................................
وبذلك فهو يدعوكم للانضمام إلى عقدة تولية الكراء داخل اجل 30 يوما ابتداء من تاريخ التوصل بهذا الانذار أو التعبير عن نيتكم خلال الاجل المذكور.
وتقبلوا تحياتي الطيبة
التوقيع

ملاحظات حول النموذج رقم4
( الانذار بالتولية)
1.  هذا النموذج خاص بالمكتري الأصلي الذي اجازت له بنود العقد القيام بمثل هذا العمل ويقوم بتوجيه هذا الانذار إلى المالك طبق الصور المنصوص عليها في الفصول 37، 38، 39 من قانون المسطرة المدنية أو بواسطة البريد المضمون مع الاعلام بوصوله يضمنه دعوته إلى الانضمام إلى ابرام عقد التولية ويمنحه اجل ثلاثين يوما الموالية لتاريخ توصله بالاعلام المذكور أو التعبير عن نيته خلال الاجل المذكور.
2.  وفيما يخص تبليغ هذا الانذار فانه يكفي الرجوع إلى ما سبق ان ذكرناه في هذا الصدد من ملاحظات حول النماذج السابقة ولاسيما الملاحظات المتعلقة بالنموذج رقم1.
3.  وقد نص المشرع على هذه الإجراءات في الفصل22 من ظهير24/5/1955.

النموذج رقم 5
نموذج إنذار من اجل فسخ العقد
( في اطار ظهير24/5/1955)
إنذار بفسخ العقد

إلى السيد :........................
الساكن :...........................
سيدي:
في اطار الدفاع عن مصالح موكلي السيد :............................
الساكن :...............................
فانني انذركم بما يلي:
انكم تكترون من الموكل المحل التجاري الكائن بـ...................
غير انه تخلدت في ذمتكم واجبات الكراء عن : ..................... شهور اولها ...............واخرها........... يجب فيها مبلغ:................ درهم.
لذلك، فانني انذركم باداء ما تخلد بذمتكم واجبات الكراء وامنحكم لهذه الغاية اجل 15 يوما تبتدئ من تاريخ توصلكم بهذا الانذار، وبعدها فان العقد سيكون  مفسوخا طبقا للاتفاق الحاصل بين الطرفين وبالتالي يكون من حق الموكل طلب الافراغ.
وتقبلوا تحياتي الطيبة التوقيع

ملاحظات حول النموذج رقم5
(الانذار بفسخ العقد)
1.  هذا النموذج ( نموذج رقم5) هو خاص بالمالك حالة وجود بند من بنود العقد الذي يربطه بالمكتري مؤداه فسخ العقد عند عدم اداء الكراء. وهذا البند يعبر عنه " بالشرط الفاسخ"، ويجب ان يتضمن الإنذار منح اجل15 يوما للمكتري لاداء ما بذمته من واجبات الكراء.
2.  يبلغ هذا الإنذار طبق الصور المنصوص عليها في الفصول 37، 38، 39 من قانون المسطرة المدنية أو بواسطة البريد المضمون  مع الاشعار بالتوصل. ولا بد في هذا الصدد من الرجوع إلى ما سبق ان ذكرناه من ملاحظات حول النماذج السابقة ولا سيما الملاحظات المتعلقة بالنموذج رقم1.
3.  ان المشرع نص على اتباع هذه الإجراءات في الفصل26 من ظهير24/5/1955.
4.  لا بد من التمييز بين الانذار العادي نتيجة التماطل في اداء الكراء وبين الانذار المبني على الشرط الفاسخ نتيجة التماطل في اداء الكراء أيضا.
فبالرغم من ان نتيجة كل منهما هي فسخ العقد والافراغ الا ان الاساس القانوني لكليهما يختلف فبينما تكون القواعد العامة هي الواجبة التطبيق عن التماطل في اداء واجبات الكراء طبقا للفصل 692. من قانون الالتزامات والعقود، الا ان القواعد الخاصة الواردة في ظهير24/5/1955 في الفصل 26 منه هي الواجبة التطبيق عند التماطل في اداء واجبات الكراء لوجود شرط فاسخ ضمن بنود العقد ( قرار محكمة الاستئناف بالدار البيضاء ع1842، بتاريخ 29/10/79، مجلة المحاماة، ع 17، ص128).

صحيح انه يكون من حق المالك الاختيار بين اتباع المسطرة العادية للحصول على فسخ العقد بسبب عدم تنفيذ المكتري لالتزاماته، وبين اتباع مسطرة ظهير24/5/1955، أي اتباع مسطرة الفصل27 من ظهير24/5/1955 ( قرار المجلس الأعلى عدد660، بتاريخ27/9/1976، مجلة المحاماة، ع14، ص191). ولكن ليس هناك أي اختيار بين المسطرتين في حالة وجود الشرط الفاسخ ضمن بنود العقد، اذ ان الفصل26 من ظهير24/5/1955 ملزم في اتباع المسطرة الخاصة التي ينص عليها من توجيه انذار متضمن لاجل15 يوما تحت طائلة البطلان.

وهكذا فقد حكم المجلس الأعلى في عدة مناسبات على هذا الخيار بين المسطرتين الممنوح للمالك، اذ قرر انه : " في حالة توقف المكتري صاحب الحق التجاري عن اداء الكراء يكون أمام المكري الخيار في ان يطالب بفسخ العقد طبقا للفصل 692 من قانون الالتزامات والعقود أو يتبع مع المكتري المسطرة المنصوص عليها في ظهير24/5/1955، ولهذا  فان المحكمة التي قضت برفض دعوى الفسخ التي اقيمت في نطاق الفصل692 ل ع بعلة ان الامر يتعلق بكراء محل تجاري وان فسخ هذا العقد يقتضي سلوك مسطرة ظهير24/5/1955، تكون قد اساءت تطبيق القانون وعرضت قرارها للنقض"
( قرار المجلس الأعلى ع1342، بتاريخ 27/7/1983، في الملف المدني عدد 87.469،  مجلة قضاة المجلس الأعلى عدد 33/34، ص31).

ولكن هذا الخيار الذي اكده المجلس الاعلى في عدة قرارات اخرى غير ما اشير إليه أعلاه (5) لا يتمادى إلى المقتضيات الخاصة الواردة في الفصل26 من ظهير24/54/1955 المتعلقة بعدم اداء الكراء للتماطل  ووجود شرط فاسخ في بنود العقد الذي يربط بين المكري والمكتري، وفي هذا الصدد، فان المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء اصدرت امرا استعجاليا ذكرت فيه بانه" تطبيقا لمقتضيات الفصل26 من ظهير24/5/1955، يحق فسخ الكراء التجاري بسبب المطل وافراغ المكتري التجاري إذا وجد شرط فاسخ بذلك بعد انذاره بخمسة عشر يوما من غير نتيجة" ( امر استعجالي صادر بتاريخ24/5/75 عن المحكمة الابتدائية بالدار البيضاء في الملف عدد 6275، مجلة المحاكم المغربية ع14، ص43).
    
     ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ
     (5)  قرار المجلس الأعلى ع804، بتاريخ29/10/80، ملف مدني عدد 82.709 مجلة المحامي ع3، ص110.
     ــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــ

مجلة الاشعاع، عدد 1، ص37.




 
مدونة القانون و القضاء المغربي © 2013 |تعديل: مدونة القانون المغربي |